Les premières questions d'un futur grebeur

Bonjour à tous.
Après un stage GREB en Lozère (2009 il me semble) chez Maud et David, j'ai passé beaucoup de temps à chercher le terrain que nous souhaitions.
A priori le terrain est enfin trouvé, et c'est en Ardèche du Sud (vers Vallon pont d'arc).

Après un premier contact avec mon notaire pour la signature du compromis, il m'a soumis plusieurs interrogations qui m'ont laissé "perplexe". Je vous les soumets car vous y avez peut-être été confronté :
- afin de définir précisément la clause suspensive du compromis (c.a.d. suspendu à l'obtention du permis de construire) il me conseille vivement de passer par un architecte (ce qui veut dire qu'il faut un délai de 2 à 3 mois avant de signer le compromis ?!?!?).
- avez-vous eu recours à un architecte et comment en trouver un qui ne soit pas réticent à l'auto-construction GREB (si possible en Ardèche)?
-J'ai fait venir un terrassier qui habite à 100m du terrain pour avoir une estimation des travaux. Il m'a indiquer que le terrain est sur un plateau calcaire (d'ailleurs il affleure à plusieurs endroits) et effectivement en creusant à 20 cm on bute sur du rocher. Ce terrassier me dis qu'il suffit de percer de trous pour mettre des tiges de fer à béton et de couler les fondations. Ca vous parait jouable? Ces questions sont-elles réglées par un architecte ou faut-il mandater une étude de sol + ingénieur béton + ... ?

Question subsidiaire : lors du stage Eddie avait précisé que l'association Approche-Paille pouvait fournir des prestations d'accompagnement. C'est toujours le cas? De quel ordre sont les accompagnements?

Merci d'avance pour les réponses et à très bientôt.

Bonjour et bienvenue sur le forum !

Un collègue lyonnais, ca fait plaisir ! Même si tu t'exiles en ardèche

1 - pour le compromis, nous on a changé la clause suspensive du permis de construire par une clause sur le certificat d'urbanisme. Il faut un mois pour l'obtenir en mairie. On ne présente qu'un avant projet (qui peut être très différent du projet final). L'intérêt de ce certificat c'est qu'il est une preuve que le terrain est constructible (et il n'y en a pas d'autres hormis le PC). Ca permet aussi de présenter son projet en mairie et d'avoir leur premier ressenti dessus (important pour la suite). Tu pourras donc signer ton terrain et tu auras le temps de prendre un architecte par la suite ou de faire tes plans toi même.

2 - pas d'architecte pour nous (mais des compétences en plans et en 3D)

3 - C'est toujours mieux de faire une étude de sol et une étude béton. Ca te permet d'être sur de ce que tu fais. Après si le terrassier connait vraiment bien la région et qu'il vérifie que le rocher est bien présent sur tout le terrain (pas d'hétérogénéité du sol) tu n'es pas obligé de passer par l'étude de sol. Pour la partie béton, je ne suis pas compétent, je laisse répondre les autres.

++
Mistou

Salut Mistou,
merci pour les réponses.
Il faudrait qu'on se rencontre si tu es sur Lyon (en plus ça serait pas mal à mon avis de me rafraichir les idées en participant à votre projet dont je suis la réalisation très régulièrement grâce au Blog ;-) )!

J'ai une copie du certificat d'urbanisme (mais le modèle "ligth" qui ne précise pas la construction, juste la constructibilité). Tu pourrais me fournir les éléments précis que vous aviez utilisé pour le compromis et mis dans le CU?

Pour le plan 3D je sait faire (Sketchup), par contre il faudra que j'intègre les spécificités du PLU de la future commune (assez contraignant sur la forme et la couleur de façade)

Salut,

Pas de problème pour une rencontre sur le chantier.
On est à 5min de la sortie d'autoroute de Villefranche/Saône.

Nous on a pris le CU détaillé.
C'est le seul document qu'on a fournit comme clause suspensive.

Si tu connais Sketchup c'est déjà un super bon début !
J'ai pratiquement fait tout le PC sur sketchup pro. J'ai utilisé les projections 2D et la fonction export dxf puis j'ai finalisé sous Qcad.

Je te conseille d'apprendre le PLU par coeur !
Chaque clause aussi futile qu'elle paraisse a son importance.

A dispo si t'as besoin d'un coup de main.

++
Mistou

Salut,

C’est finalement assez emmerdant d’avoir le rocher
affleurant. Ca ne sert à rien de sceller des aciers dans du calcaire car ils
rouillent et c’est pas une bonne idée. Le
problème c’est l’isolation sous dalle, le passage des réseaux notamment eau
usée. Tout ça t’oblige sans doute à décaisser en partie le rocher sur toute la
surface sur une certaine épaisseur.
Après ça dépend si ton terrain est plat ou non.

A mon avis ça sert à rien de faire une étude géotechnique et
une étude béton pour une maison en bois, il faut mieux garder les sous pour
payer un bureau d’étude bois et lui demander de définir les fondation aussi et
pour le même prix. Mais pour que le BET puisse travailler, il faut que le
projet soit complètement terminé et tout défini. Avoir un architecte est donc
une bonne idée, mais un architecte ça ne calcule pas les sections de la
charpente.

Bonjour,

- tout d'abord en ce qui concerne le compromis : il vaut mieux demander d'inclure le permis de construire plutôt que le certificat d'urbanisme, c'est plus sûr. C'est ce que j'ai fait et cela n'impose pas de passer par un architecte (tu as tout intérêt comme le vendeur que le permis passe). Cela ne reporte pas la date du compromis mais par contre repousse la date d'achat (environ 5 mois pour ma part dans le compromis : 1mois pour déposer le permis, 2 mois pour avoir la réponse et 2 mois de délai de contestation; dans les faits je n'ai pas attendu les délais de recours car tout se passait bien avec la mairie et les voisins).

- si tu veux toutefois des noms d'architecte sensibilisés tu peux contacter l'Espace Info Energie (ou fait le moi savoir, j'y travaille),

- et puis surtoût bienvenue en Sud Ardèche (d'après la photo cela me rappelle Labeaume ou Chauzon) c'est tout à côté de chez moi. Hésites pas à me contacter si tu veux passer voir un chantier sur le coin ou pour des adresses.

++
Olivier

Bravo Olivier, c'est bien à Labeaume!

Pour MBL : en fait je pense quand même solliciter un BE géothechnique car je trouve pas de documentation précise sur le type d'ancrage-fondation à faire quand de la roche est proche de la surface. Pour la charpente je vais solliciter un amis charpentier. Pour l'isolation, de toute façon il faut que je réhausse de la maison de 20 cm par rapport au niveau du sol (de l'eau ruisselle lors des gros orages d'après le terrassier qui habite à côté).

Bon je résume mes réflexions de ce moment :
- il est conseillé avant de signer le compromis de vente d'effectuer une étude de sol (histoire de voir si le terrain ne demande pas un terrassement hors de prix).
- Pour faire l'étude de sol il faut un plan de masse (les sondages se font à l'emplacement des bâtiments)
- Pour avoir un plan de masse qui tienne la route, il vaut mieux le soumettre pour avis à la mairie, histoire de voir si déjà l'emprise au sol et la forme du bâtiment sont en conformité avec le PLU.
- Pour avoir le plan de masse à soumettre à la mairie, on peut le faire soi-même ou passer par un architecte (qui facturera la prestation).

Donc dans l'ordre ça donne : élaboration du plan de masse (en conformité avec PLU)--> soumettre à la mairie pour avis --> si OK soumettre au bureau d'étude géothechnique.
Si étude de sol OK --> compromis de vente --> finalisation des plans (avec architecte ou pas) pour dépôt permis de construire--> si ok, on retrousse les manches...

J'ai bon?


Question soulevée par mon notaire : la clause suspensive que vous avez ajouté à votre compromis de vente était rédigée comment ?:
- simple : "Obtention du permis de construire"
- détaillée : "Obtention du permis de construire pour une habitation (R+1) de 100 m² sur fondation ... etc, + garage annexe de 20 m² indépendant.... + etc..."

Merci d'avance pour vos réponses.

Demande si quelqu’un a une étude de sol à te montrer. Sur du
rocher franchement, tu ne feras rien de l’étude de sol et ils ne te donneront
pas le prix des fondations. Demande plutôt un devis au terrassier.


C’est quoi comme rocher ? Pierre tendre ferme, dure,
fracturée ? (calcaire, granit ou basalte ?).


Pour le permis en clause suspensive, c’est pas con non plus
au niveau financier. Tu ne payes que quand le permis est accordé, tu économises
donc 3 à 5mois d’intérêt intercalaires.

Bonjour Jérôme,

Pour la clause suspensive, il faut être le plus précis possible pour éviter tout vide juridique, n'hésites pas à contacter l'ADIL de ton secteur, c'est une asso qui donne des conseils gratuits sur le logement dans le domaine juridique (compromis, assurance, etc...)

@+ et bon courage pour ton projet !

Ad

Bonjour,

pour ma part dans le compromis était indiqué la surface de la construction, mais également les résultats des études préalables (mais sur ce point c'était beaucoup moins précis, c'était du genre "sous conditions que les études préalables n'engendrent pas de surcoût ..."
Au niveau des démarches préalables, pas besoin de beaucoup de documents pour aller voir le maire, en effet l'instruction du dossier se fait par la DDT (ex DDE). Donc il est conseillé d'aller voir les deux pour parler du projet mais à la mairie ce sera plus le projet en général et la DDT pour les aspects techniques.
En ce moment je donne un coup de main à un collègue sur la même commune et les fondations sont directement sur le rocher (calcaire), mais pas d'étude de sol.
Malheureusement pas d'Adil dans le département pour le côté juridique (mais voir proche de chez toi, les conseils seront les mêmes). Tu peux également aller voir le CAUE si tu décides de faire les plans toi même, pour avoir des conseils sur les plans et connaitre les spécifictés de l'architecture locale (ça peut aider à faire passer le permis).

++
Olivier

Bonjour,
Précisions pour ma part :
- la DDT (ex DDE) a refusé de nous voir sous motif qu'elle ne discute que des projets dont les permis de construire sont en cours d'instructions et pas des avants-projet
- Le CAUE : 3 mois d'attente pour un RDV
++
Mistou

Salut à tous


Bienvenue à toi Jérôme dans l'aventure GREB.

Eh bien Mistou les conditions changent d'une région à l'autre. Un oncle architecte de Rhône Alpes m'avait dit la même chose que toi.

Mon expérience... C'est moi qui ait déposé le PC.
Ici en Bretagne les agents de la DDE sont disponibles, et avec le sourire. Il suffit de pousser la porte. J'ai rencontré des gens avec des règles très précises et qui donnent volontiers leur champ de contraintes, leurs modes de calcul. Et des conseils pour que le PC soit accepté.
Pour le CAUE c'est plus complexe... Le RV ici est simple à prendre (10 jours / 2 rencontres) mais les demandes peuvent être floues et semblent varier d'un projet à l'autre.
Je recommande chaudement de soigner cette relation-là !

Je suis par ailleurs d'accord avec toi, Mistou qu'il faut absolument bien lire le PLU, c'est la base de travail des agents DDE.

Enfin je conseille d'aller voir le maire. Il a lui aussi ses demandes, ses contraintes.


Benoît

Bon, j'ai bien noté vos remarques.
On a donc RDV avec le maire le WE prochain. En effet, la mairie du village assure une permanence le samedi pour aider à monter les dossiers de permis de construire.
Et en plus le maire a l'air très sympa. En fonction du retour de ce RDV je verrais si je cherche à contacter quelqu'un d'autre (ADIL, DDE, ...).

Pour le PLU, il n'est pas trop compliqué, mais il peut y avoir des pièges...méfiance.

Olivier :
- as-tu des contacts d'architectes sensibilisés à l'écoconstruction ET aussi à l'autoconstruction ? (j'en ai trouvé un par hasard sur le net : http://www.architecturenaturelle.com/menu_principal.html qui fait aussi de l'assistance à autoconstruction).
- concernant les fondations de la maison de ton amis, peux-tu me donner plus de détails? décaissement au brise-roche, ou pose de fondation en surface avec surélévation de la maison (vide sanitaire?), etc ? un petit dessin, si tu peux, serais super.

Merci à tous pour vos réponses.

Bonjour a tous,
je n'ai pas donné de nouvelles depuis quelques mois car notre projet est momentanément tombé à l'eau : le PLU en vigueur sur le terrain que nous avions trouvé ne permettait pas de réaliser notre projet (maison + atelier d'artisanat)...
Bref petit coup de déprime... et je suis reparti en recherche de terrain.

Mistou, j'ai vu par ton blog que le projet avance bien. j'essaierai de passer dans l'été si je peux

Hello,

Désolé pour ton projet...
Les PLU c'est tout une histoire !
Garde le moral, tu en trouveras un autre, ce n'est qu'une question de temps.
Ca te permettra aussi de murir un peu plus le projet.
Les 1 ans de décalage qu'on a eut à cause des banques nous ont été bénéfiques sur plein de sujets qu'on a pu approfondir !

Dans quel artisanat tu te lances ?

Pas de souci pour cet été tu es le bienvenu !

++
Jon